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201206月号  スーパーオフィスエリア「香港」

国際金融都市「香港」の不動産市場
周知の通り、いまやアジア経済はリーマンショック以降、世界経済の牽引役として大きな役割を果たしてきました。
今年に入り、中国経済の急減速が懸念されていますが、従来の投資・輸出偏重から消費拡大への路線転換により
安定した経済成長が期待されています。
なかでも香港は、英国の植民地下で古くから金融インフラ整備を進めてきており、1997年の中国返還以降は特別行政区となって国際金融都市としての位置付けを高めてきました。世界の証券取引所ランクでも3年連続首位を占めて
おり、ニューヨーク、ロンドンと共に世界三大金融都市のひとつです。
香港の不動産価格は、2008年のリーマンショック後に大きく下落しましたが、2010年には急上昇し、香港の不動産がバブル期であった 1997年の水準まで回復しています。この理由のひとつに海外からの資金流入、とくに投資移民制度を活用した中国の富裕層の投資が上げられます。
投資移民制度とは、国の規制により中国本土からの直接投資ができない富裕層が、海外の国籍や永住権を取得した上で香港への投資が可能になるものです。 海外からの資金流入を促進したい香港政府と中国富裕層の投資ニーズ、 この二つの利害が一致する投資移民制度が香港の(とくに高級不動産) への投資を高めている理由のひとつと言われています。
香港のオフィス市場は世界一の高値
香港の主要オフィス地区におけるオフィスビルのネット賃料は世界1位で、2位ロンドン、3位パリ、4位東京と続きます。
ニッセイ基礎研究所の不動産投資レポートによりますと、その理由として、国際金融都市としての重要性に加え、シンガポールなどに比べ平坦部の少ない独特な地形をあげています。 全体的に丘陵地形であるため一割ほどの平坦地に都市が形成されているので、不動産の希少性が高いと論じています。
たとえば、最も賃料の高い中環(セントラル)地区では、行政機関や金融融機関、商業施設、飲食店が集積し観光地としても人気の高い地区です。この地区の平均賃料が日本円にして1平方メートルあたり約1万円~1万3千円(3万3千円~4万3千円/坪)と、なんとも高値相場です。とくに中環地区を特徴づけているのは、グローバル企業の大規模テナントが集積していることです。これらの企業は階層ごとに、あるいは階層のエリアごとに細かく所有権の分かれたオフィスとの複雑な契約を避けます。
不動産を投資対象とすることに馴染みのある香港には、細かく所有権の分かれたオフィスビルが多くありますが、中環地区では古くから単独所有の大規模ビルが集積し、それらとの契約を望むグローバル企業が集積して、突出した賃料相場を形成してきたと言えます。 また、中環地区では、ほぼ満室稼動であることからテナント退去による建替えも困難で、上海やシンガポール、東京、大阪などのように新規供給面積の過剰による需給悪化も起こらず大変安定した市場であると言えます。
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