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201112月号  オフィスビルの節電事情

節電で浮いた費用は誰のもの?
日経BP社が発行する日経不動産マーケット情報11月号によると、郵船不動産は節電による電気料金削減相当分をテナントに還元しました。
還元額は4月から8月の5ヵ月間のビル6棟の合計で990万円(ビル1棟あたり平均165万円)にものぼりました。
東日本大震災による電力不足の影響で節電対策を強化したことを受けて、社長を交えた会議で4月に実施を決めたとのこと。 還元の対象になったビルは、東京電力管内の丸の内郵船ビル、天王洲郵船ビルなど6棟(合計延べ床面積約13万5000㎡)のテナント約110社。 この対応を受けてテナントからは「明朗な対応だ」と高く評価する声が寄せられる一方で、ほかのビル事業者からは「契約上は返さなくてもよいはずだ」、「精算の手間に見合わないわずかな額だ」などの声も聞かれるとのことです。
節電分の還元に対する考え方は、ビル事業者によって異なり、一概にどれが正しいとは言い切れません。
求められる説明責任を果たす姿勢
賃貸ビルの契約形態はビルごとに異なるので、この問題について明快な解答は出しにくいようです。
一般的な賃貸借契約では、共益費の改定は契約の更新時とされています。その一方で、「諸物価の高騰等、経済状況の変動により共益費の額が不相当となったときは、甲は乙と協議の上、共益費を改定することができる」という例外もあります。
今回の場合、電力不足による節電が「共益費の不相当」に該当するか否かが問題のようです。
同誌では、不動産を専門とする吉田修平弁護士の声も取材しています。それによりますと、「例えば専用部分に個別のメーターを設置してテナントの電気代を直接、電力会社に払うようにしているビルがある。そのビルでは節電によって当然、テナントの電気代が減る。個別メーターを設置していないビルでは、ビルオーナーや管理会社が電気料金を割り振りする。 このように個別メーターのあるなしによって、この問題の本質が変わるのかというと、変わらない。つまり、個別メーターがない場合でも、全体の電気料金が下がっているのなら、テナントの負担を減らすのが妥当な考え方だ」と述べています。
解釈はビル事業者ごとにさまざまであろうかと思われますが、同弁護士は「ビルオーナーはテナントに説明できるようにしておいたほうがよい」と語っています。つまり節電分を返すか返さないかの判断は、ビル事業者ごとの判断に委ねられるが、節電の収支やその対応について、せめてテナントに明らかにすべきだろうと述べています。
オーナー側にも想定外の出費が
東日本大震災の節電では、ビルオーナーも想定外の出費を強いられたケースがあります。蛍光灯や電球の間引き、あるいは新たに省エネ型の設備や製品を導入したりです。
基本的に共用部は使用者(テナント)の利便・利益のために存在します。その共用部に節電のためビルオーナーにも
想定外の出費があったとするなら電気料金の下がった分と差引して説明するなどのことは行うべきかもしれません。
関西電力は、この冬の電力不足に対応するため管内の家庭や企業に対し、12月19日から一律に昨冬比10%以上の節電を正式要請することになっています。
いま、日本国の一大事に国民皆で取り組むには、「我慢の節電」から「協力したくなる節電」へ、発想の転換が求められているのかもしれません。
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