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用語・法令集

知識をもって取引に向かわれることが望まれます。
ここでは賃貸オフィス利用にあたっての「用語」と「法令」の知識をご紹介します。
買主(かいぬし)
不動産における「買主」とは、不動産物件を買う人または法人のことです。
開発許可(かいはつきょか)
開発許可とは、都市近郊における無秩序な市街化(スプロール現象)を防止し、計画的な市街化を図るという都市計画法の目的を達成するため、都市計画区域内で開発行為をする場合や市街化調整区域内で建築行為をする場合などについて、一定の基準を設けて許可がいるようにした制度のことです。
開発行為(かいはつこうい)
建築物の建築などを目的に、土地の区画を分割・統合したり、造成工事をしたり、農地から宅地へ地目を変更するなど「土地の区画形質の変更」をすることをいい、一定規模を超える開発行為は開発許可の取得が義務づけられています。
解約手付(かいやくてつけ)
解約手付とは、手付金のひとつで、売買契約の際に、理由の内容にかかわらず買主は解約手付を放棄することで、また売主は解約手付の2倍を買主に払うことで、それ以上の義務を負わずに解約できる手付金のことです。
解約予告(かいやくよこく)
貸室明渡しを事前に予告すること。オーナーへ文章で届出をする場合が一般的です。
「甲(賃貸人)は6ヶ月、乙(賃借人)は3ヶ月前」または、「甲または乙が期間満了6ヶ月前までに」という表現があります。
【予告の目安】

A.中型(50~100坪)・大型(100~200坪 グロス/1フロアー)・大規模ビル(200坪以上)→6ヶ月前
B.小型・小規模ビル(50坪未満)→3ヶ月前

【テナント側】 移転準備期間。※但し緊急移転を希望する場合はペナルティーが発生することもある。
【ビル側】 新規テナントの募集期間となる。
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
瑕疵というのは、売買の目的物に欠陥があること、売買の目的物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。売買の目的物に注意を払っても知り得ない欠陥が存在する場合における売主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。
壁式構造(かべしきこうぞう)
壁面や床板などの平面的な構造材を組み合わせた、柱を持たない箱状の骨組のことをいい、板状の薄い壁梁は付きますが、柱や梁型が室内に出っ張らないので、すっきりした空間ができます。
ただし、壁で構造を支えるために、室内空間に耐力壁(構造壁)を設ける必要があり、壁式ラーメン構造に比べると空間構成の自由度は低く、大空間ができません。
壁式ラーメン構造(かべしきらーめんこうぞう) 壁式ラーメン構造とは、壁式構造とラーメン構造の折衷型の骨組構造のことです。 ラーメン構造は建物を柱で支えるので、壁のない広い空間が可能で、窓なども広く採れますが、室内に柱型が出てしまいます。
仮処分登記(かりしょぶんとうき)
仮処分登記とは、金銭債権における仮差押に相当し、ある不動産物件の所有者に対し、その不動産の売買禁止を命じる登記のことをいいます。
例えば、不動産の売買契約が締結された後、買主が引渡しや登記を求めているにもかかわらず、売主がそれに応じないときなどに買主が裁判所に「仮処分」の申し立てを行います。裁判所による確定判決がなされる間に、権利が侵害されるおそれがあるときに、その権利を保全するために一時的な処分が行われます。
これを「仮処分」といいます。
仮処分命令が出されると、執行の申し立ての後、仮処分登記がなされます。
完了検査(かんりょうけんさ)
完了検査とは、建物が完成した際、その建物が建築基準法と関連規定に適合しているかどうかを調べる検査です。
建築確認を受けなければならない建築物は、工事完了後4日以内に建築主事または指定確認検査機構に届け出て、建築物の敷地、構造、設備が法令に適合しているか検査を受ける必要があります。検査の結果、適合している場合は建築主に検査済証が交付されます。
期間内解約(きかんないかいやく)
契約期間内に解約することも可能です。
但し、その場合は解約予告期間の残日数の賃料相当額を支払う必要があります。
基準階(きじゅんかい)
ビルの規模をあらわす基準となるフロアーのこと。1階は、エントランス等があるため若干狭く、上層階はセットバックして小さくなっていることがあるため、一般的には、3階のフロアを基準階ということが多い。
基準地価(きじゅんちか)
基準地価とは、各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査であり、9月下旬に公表されます。正式には都道府県基準地標準価格といい、7月1日時点の土地価格の調査を基にしています。
調査方法は公示地価とほぼ同様で、地価が上昇傾向にあるのか、それても下降傾向にあるのかを把握するのに役立ちます。
北側斜線制限(きたがわしゃせんせいげん)
建築物の最外端部から北側の敷地境界線までの真北方向の水平距離によって建築物の高さを制限するもので、北側隣地の日照環境の確保を図るための規定です。
この制限の適用があるのは、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域です。
共益費(きょうえきひ)
共用部分・設備の保守管理に費やす経費・管理費のこと。 一般的に室内の清掃・高熱・冷房費は共益費に含まれません。 通常、エレベータ・空調機器・消防設備・電気設備・給排水設備等の保守設備費・共用部分の電気量・水道料・清掃費・警備委託費・その他ビル管理に必要な諸経費を指します。共益費は、管理費と呼ぶ場合もあります。

同規模のビルの共益費と比較してみましょう。
専用室内の清掃費は、テナントがオーナー指定業者と別契約するケースがほとんどです。
冷暖房費については、ビルの設備により別途付加使用料で徴収する場合があります。
※この場合の付加使用料とは、専用室内で使用する電気・ガス・水道料金をさします。
(別途付加使用料については、別に定める場合もあります)
境界・境界標(きょうかい・きょうかいひょう)
法的に確定された土地と土地との境のことを境界といいます。
不動産登記法では、1区画の土地(一筆の土地)ごとに地番を付け、地番と地番の境が境界となります。
共用面積(きょうようめんせき)
事務室としては使用できない面積。
一般的には廊下・トイレ・湯沸室(振分け)・階段周り及びエントランスホールなど。
グロス 共用部分も含む契約面積
区分所有権(くぶんしょゆうけん)
マンションやオフィスビルなどのように、1棟の建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがある場合、それぞれの独立した部分の所有権を区分所有権といいます。
区分所有権建物では、購入者が自由にできる部分を「専有部分」といい、それ以外(たとえば共同のエントランス、エレベーター、廊下、階段など)を「共用部分」といいます。
マンションでは、専有部分の所有権のほか、共用部分については専有部分の床面積の割合(建物全体の合計専有面積に対する区分所有する専有面積の割合)で持分を共有します。
また、敷地も共有するため、購入者は「専有部分」の区分所有権、「共用部分」の共有持分権、敷地権(敷地の共有持分)の3種類の権利を持つことになります。
グロス(ぐろす)
共用部分も含む契約面積
競売物件(けいばいぶっけん)
競売物件とは、借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、裁判所を介して売却する不動産物件のことをいいます。
契約期間(けいやくきかん)
通常賃貸借の期間は2年、もしくは3年です。双方で異議のない場合には、自動更新されます。
但し、10年というケースもあり各ビルによって異なります。
契約年数(けいやくねんすう)
賃貸契約上の契約期間のこと。
通常、事務所は2年、店舗は3年または2年。(自動更新)
契約の消滅(けいやくのしょうめつ)
天変地異その他の不可抗力により、建物の全部、一部が減失または破損し使用が不可能となった場合は、本契約は消失する。その場合、通常保証金・敷金は返却されます。
契約面積(けいやくめんせき)
実際に事務室として使用できる面積。但し、柱・空調機・消防器具・壁厚などは含まれます。
貸室の中にトイレ・湯沸室などがあり、専用に使用できる場合は、その面積を含むことが多い。
現況地目(げんきょうちもく)
登記簿上の地目でなく、現在の使われ方から見た地目のことを、現況地目といいます。 登記簿上の地目には、宅地のほか田、畑、山林、原野など21種類の区別がありますが、登記簿上の地目が現在の地目と同じとは限りません。現在は宅地であっても、登記簿上では「畑」や「山林」のままになっている土地が、数多くあります。
原状回復(げんじょうかいふく)
オーナーより賃室の引渡しを受けた当初の状態に復元すること。契約を解約する場合、テナントが原状回復義務を負うのが一般的。工事はビル側の指定業者で行うことが多い。
原状回復の程度は各ビルによって異なります。契約終了後、テナントは原状復帰を行うのが通常です。特別工事については、契約終了時原状復帰を行う義務が発生するのがほとんどです。原状復帰を行う場合、多額の費用が発生しないよう十分考えた工事が必要でしょう。
現状変更(げんじょうへんこう)
間仕切計画がある場合、消防法上で定められた条項に違反するような問題がないかどうかの確認が必要です。また、冷暖房の効率なども十分考慮に入れて計画を進めます。
建築確認申請(けんちくかくにんしんせい)
建築確認申請とは、建物を建築する場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、建築主事の確認を受けるための申請をすることをいいます。
建物を建築しようとする場合、建築主は、建物の敷地、構造、設備、用途などが建築基準法や消防法などの法令に適合しているかどうかについて、建築主事、または民間の指定確認検査機関に建築確認の申請を行います。この確認審査を受けて、建築確認通知書の交付を受けなければ建築工事に着工することができません。
建ぺい率(けんぺいりつ)
建ぺい率とは、建物の規模に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。 用途地域・防火地域、都市計画の指定によって上限が定められています。
公示地価/公示価格(こうじちか/こうじかかく)
公示地価とは、地価公示法に基づき国土交通省が公示する1月1日時点の「標準地」の価格です。公示地価は、住宅地、商業地など用途ごとに、標準地の1平方メートル当たりの単価が表示されます。
公示地価は一般の土地取引の指標となり、公共用地取得価格の算定基準ともなります。また、同じ土地で毎年地価が公示されるので、地価の上昇や下落状況の把握が可能です。
更新料(こうしんりょう)
契約更新時に掛かる費用。
「更新料として新賃料の1ヶ月相当額を賃貸人に支払うものとする。」また、ビルや地域によって更新料を取らない所もあります。
公正証書(こうせいしょうしょ)
公証人が作成した法律行為や権利に関する証書。
つまり一般の契約書は当事者同志の間で取り決められた文章で、法的根拠、裏付けがなくても作成できるため、法的効力も掛けるが、公正証書は合法的な文章であり法的効力も有する。
構造設計(こうぞうせっけい)
構造設計は、構造全般についての構造計画と構造計算に基づいた構造に関する設計、構造図の作成を行います。 構造計算では、計画した架構・構造要素の性能や安全性を確認します。
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