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用語・法令集

知識をもって取引に向かわれることが望まれます。
ここでは賃貸オフィス利用にあたっての「用語」と「法令」の知識をご紹介します。
再建築不可(さいけんちくふか)
中古住宅など、建替えや増築ができない不動産には「再建築不可」と不動産広告に表示されます。
既存不適格建築物や接道義務違反の土地建物、増築によって容積率オーバーになっている建築物、
市街化調整区域の土地などが該当します。
債務延滞損害金(さいむえんたいそんがいきん)
「延滞金額に対して金100円につきに日歩10銭以内」の様な表示。金銭の範囲はいくらでもよい、とされています。
但し、定めておかない場合は法定利率での計算となります。
通常契約書に書き込む場合は、日歩10銭から15銭の場合が多い。
裁判管轄(さいばんかんかつ)
オーナーの所在地を基準とした、管轄地方裁判所が一般的です。
再売買の予約(さいばいばいのよやく)
不動産の売買をする際、将来売主が再びその目的物を買い戻すことを予約しておくことをいいます。
借金の担保に不動産等を債権者に売却して、返済ができるようになった時に買戻すという、
債権担保の機能を持った予約です。
買戻しと似ていますが、再売買の予約は契約と同時にしなくてもよく、また、再売買代金も予約期間も当事者が自由に設定できます。
指値(さしね)
指値とは、売買にあたって、買主が指定する値段をいいます。
不動産の売買では、買主が希望する購入価格のことです。
買主が指定する「指値」に対して、売主が指定する値段を「出値」(だしね)といいます。
また、調整の結果、実際に取引した価格を「成約価格」といいます。
更地(さらち)
更地とは、建物がなく、すぐにも建物の建築が可能である土地のことをいいます。
建物などがなくても、借地権が付いていれば更地とはいえません。
ただし、抵当権だけが付いている場合は更地といいます。
抵当権は土地の使用収益を制限する権利ではないためです。
市街化区域(しがいかくいき)
市街化区域とは、都市計画法に基づき指定されたすでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。
この区域では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などの都市施設を整備するとともに、
土地利用を規制することによって、良好な都市環境を形成しています。
市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)
市街化調整区域とは、市街化を抑制することになっている区域のことをいいます。
この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われず、新たに建築物を建てたり、開発することが出来ません。
敷金(しききん)
借主の賃料債務その他の債務を担保とする目的で、賃貸借終了の際、借主に賃料債務その他債務不履行があればそれを差し引いた残額を、不履行がなければ全額を借主に返還する約定のもとに借主から貸主に交付される金銭です。
実質賃料(じっしつちんりょう)
預託金(保証金・敷金)の運用益を付加した賃料。
実勢価格(じっせいかかく)
実勢価格とは、実際の不動産取引で、売り手と買い手の需要が釣り合う金額のことをいい、実際の取引が成立する価格のことです。取引がない場合には、その土地の周辺の取引から推定することが多くなっています。
実測図(じっそくず)
実測図とは、地積測量図の俗称で、土地家屋調査士などによって実際に測量された地図のことをいいます。
土地の取引においては、登記上の地積と実際が異なるとトラブルの原因となります。
そのため、不動産売買契約に際しては、測量に基づいた実測図を作成し、隣地との境界なども明らかにすることが望まれます。
実測売買(じっそくばいばい)
実測売買とは、登記簿上の公図や登記簿面積によって売買契約を結ぶ(公簿売買・登記簿売買)のではなく、現況の土地を実際に測量し、正しい地形や境界、面積に基づいて売買契約を締結することです。
収益還元法(しゅうえきかんげんほう)
欧米で主流になっている不動産鑑定評価の手法のひとつで不動産が生み出す利益からその不動産の価値を算出する方法です。不動産が将来生み出すと期待される利益の総和としての収益価格を求める方法で、不動産の適正な価値を判断することができます。
現在ではキャッシュフローを重視した評価法として、事業用不動産の評価の主流となっています。
重要事項説明書(じゅうようじこうせつめいしょ) 重要事項説明書とは、不動産の売買契約や賃貸契約において、買主や借主の権利を保護するために、売主、貸主またはその仲介者として契約をする宅建業者が、契約上の重要事項について、書面にし、買主や借主に交付するものをいいます。
重要事項説明書には以下のような内容が記載されています。

「売買・交換の場合」
・工事完了時の形状、構造
・解除に関する事項
・登記された権利の種類・内容
・法令上の制限
・私道の負担の有無
・上下水道、電器、ガスの整備状況
・手付金保全措置の概要
・損害賠償の予定、違約金
・その他
償却費(しょうきゃくひ)
本来は預託金の中から建物が減価償却したとして差し引かれる金銭を示すが、業界の慣習としてビルオーナーに対する礼金としての意味が大きいようです。
金額としては、保証金の10%や敷金の1~2か月分です。大手ビルオーナーでは償却費は、ほとんどありません。
所在地(しょざいち)
地番表示と住居表示は異なります。すでに建築されたものは住居表示がありますが、建築中のものについては、地番表示しかありません。建物の外壁工事終了後住居表示となりますから確認の上、注意して対処しましょう。
印刷物や法人登記は住居表示が基本となりますので、明確になった時点でおこないます。
竣工年(しゅんこうねん)
ビルが完成した年月。
新しいビルほど、きれいで設備も適正に機能しているが、建築コストを落とすために材質を落として立てたビルや、数年で傷みの目立つものもある。
一方、古いビルでもメンテナンスのしっかりしたビルでは快適な機能を維持しているものも多い。
リニューアルしている場合もあり、それらのビルでは建設当初より快適性をアップしている。
リニューアルは外装、内装のほか、エレベータの交換、空調システムの交換など大掛かりなものもある。
竣工年だけでビルの良し悪しは判断できない。
スクエアフィート(すくえあふぃーと)
アメリカで用いられている面積の単位。
1坪=3.305785m2=35.58ft
スケルトン(すけるとん)
コンクリート打ちっ放しの(内装のされていない)状態のこと。
事務所ビルの場合ほとんど無く、店舗の場合が多い。
スパイラル筋(すぱいらるきん)
スパイラル筋とは、鉄筋コンクリート造の建物の骨組みなどに使われる鉄筋のひとつで、継ぎ目がなく、
らせん状に巻かれた帯筋のことです。
柱や梁がずれて壊れるのを防ぐ、せん断補強用鉄筋などとして用いられています。
スパイラル筋は巻きつけるので、通常の帯筋よりも主筋を拘束する力が強く、ひとつひとつ帯筋を主筋に留めていく必要もないので手間もかかりません。
セットバック(せっとばっく)
セットバックとは、土地に接する道路の幅員が4メートルに満たない場合に、道路の中心から2メートル後退して建物を建築することをいいます。下がった部分は道路として、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁なども建築することができません。
善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)
例えば、共用部分である廊下や階段に物を置いたりするなど、同じビル内で共同生活を営む観点からすれば、社会道徳と秩序を守るのは当然のことです。
セントラル(せんとらる)
集中方式の空調。一括して運転するので、使用時間など個別の自由が利かない。
使用時間が制限されている場合が多い。
専有面積(せんゆうめんせき)
実際に事務室として使用できる面積。
造作譲渡(ぞうさくじょうと)
スケルトン渡し(店舗)等でテナント側がおこなった内装(造作)について、次に入居するテナントに対して有償で譲り渡すこと。
造成地(ぞうせいち)
造成地とは、住宅などを建設するために整備された土地のことをいいます。 宅地の造成には、切土、盛土、埋立、地盤改良などがあり、必要な土木工事によって住宅地としての環境を整備しています。
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