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用語・法令集

知識をもって取引に向かわれることが望まれます。
ここでは賃貸オフィス利用にあたっての「用語」と「法令」の知識をご紹介します。
耐火構造(たいかこうぞう)
耐火構造とは、建築の主要部分が高熱に対して強く、鎮火後、補修程度で再使用できるような耐火性能を持った構造のことです。
壁・柱・床・はり・屋根・階段などの建築物の主要構造部のうち、耐火性能の基準に適合するもので、
国土交通大臣が定めた構造方法を用いたものか、国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
耐震構造(たいしんこうぞう)
耐震構造とは、地震で生じる揺れに耐えるように考慮して設計された構造で、地震がきても建築物が倒壊せず、住人が非難できるように設計されています。
具体的には、中小地震に耐えるように建物の躯体を筋交いや補強金物等を用いて強化することで、頑丈な骨組みをつくっている。ただし、大地震時には、構造物が崩壊しないことを前提に、部分的に壊れることを許容した構造で、強くつくればつくるほど建物は強い地震力を受け、家具等の転倒や室内に食器が散乱するなどの危険性があります。
宅地建物取引業(たくちたてものとりひきぎょう)
宅地建物取引業とは、土地や建物の売買・交換、貸借の代理・媒介を事業として行うことをいいます。
宅地建物取引業を行うには、免許が必要です。
宅地建物取引士(たくちたてものとりひきし)
宅地建物取引士とは、資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けた資格者をいいます。
宅地建物取引士は以下の業務を独占的に行います。

・重要事項の説明
・重要事項説明書への記名・押印
・契約書への記名押印

また、宅地建物取引業者は、
事務所ごとに一定数の宅地建物取引士を置くことが義務づけられています。
段階賃料(だんかいちんりょう)
当初の賃料を安く設定、その後段階的に値上げする契約方法。
2年以上の契約で途中退去できないなどが前提条件。
地区計画(ちくけいかく)
地区計画は、それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境の整備と保全を図るために土地利用を制限する制度のことをいいます。地区計画は、地元住民等の意見を聞いた上で、市町村が決定します。
地区計画の区域内での建築行為などにあたっては市町村長への届出が必要です。
仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)
仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。
仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められていて、売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかります。
中間金(ちゅうかんきん)
中間金とは、売買契約や建築請負契約を締結した後、建物の引渡し前に支払われる内金の一種です。
賃貸借の期間(ちんたいしゃくのきかん)
賃料起算日(賃料が発生する日)は、この賃貸借契約開始の日からとなるのが一般的ですが、移転前の工事着工日、あるいは什器備品の搬入日、入居日などのケースもありますので契約段階で十分話し合っておく必要が有ります。
賃料・共益費の改定(ちんりょう・きょうえきひのかいてい)
通常、契約更新時に賃料等の改定が行われます。
賃料・共益費の支払い(ちんりょう・きょうえきひのしはらい)
支払方法には直接持込み支払い、銀行振込による支払いがあります。
通常は銀行振込はおおいようです。この場合の振込手数料は、通常テナントの負担となります。
坪 土地・建物の面積をあらわす単位。
一坪=3.305785m2ですが、一般には概算の3.3m2が使用されています。
定期借地権(ていきしゃくちけん)
定期借地権とは、契約満了後に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことをいいます。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。
定期借家権(ていきしゃっかけん)
定期借家権とは、契約更新のない定期建物賃貸借権のことをいいます。契約期間の上限はありません。
定期借地権のように借地借家法に権利として規定されているわけではなく、同法38条に定期借家契約ができると定められています。通常の借家権とは異なり、契約期間の満了とともに契約が終了します。
また、契約の更新を拒絶する場合、賃貸人の正当事由も不要になりました。
抵当権(ていとうけん)
金融機関が不動産を担保に融資を行う際に、借金の形(かた)として担保される権利を抵当権といいます。
債務者が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収します。
質権などと違い、土地などの目的物を自由に使用収益できることから、広く利用されています。
手付金(てつけきん)
契約締結の際、履行の保証としてテナントからオーナーに交付する金銭。解約手付金が一般的。
鉄筋コンクリート造/RC造(てっきんこんくりーとぞう/あーるしーぞう)
建物自身の重さを支えるような押し潰す力(圧縮力)に強いコンクリートを、引き伸ばす力(引っ張り力)に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して作る構造で、耐震性、耐火性に優れています。
RC造とは鉄筋コンクリート(ReinforcedConcrete)造を略しています。
鉄骨鉄筋コンクリート造/SRC造
(てっこつてっきんこんくりーとぞう/えすあーるしーぞう)
SRC造とは、鉄骨鉄筋コンクリート造(SteelReinforcedConcrete)の略で、
鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造のことです。
RC造と比べると強度がある分、柱や梁を細くすることが可能となり、全体の重量を抑えることができます。
鉄骨造や、RC造と比べると建築コストは高くなるので、低中層の建物にはあまり用いられていません。
電気料(でんきりょう)
電気料に、冷暖房空調に要する電気料が含まれているか、いないかを確認しておきましょう。
全館空調の場合は、共益費に含まれるため電気料は安くなり共益費は高くなります。
単独空調の場合は、電気使用料は高くなりますが、電気料は共益費に含まれないため共益費は安くなります。
登記簿(とうきぼ)
土地・建物の権利関係を法的に登録する台帳のこと。
登記簿は土地と建物に分けられ、表題部と権利部(甲区と乙区)から成り立っています。
登記簿へ登記しないと、第三者に対抗できません。
登記簿はコンピューター化が進み、従来の紙への記入から電磁的記録に移行しています。
また、登記簿謄本は登記事項証明書に、抄本は登記事項要約書に移行しつつあります。
登記簿面積(とうきぼめんせき)
登記簿面積とは、登記簿に記されている面積のことをいいます。売買契約の際、とくに問題になりやすいのは、土地の登記簿面積です。原因として登記簿に記されている公図の一筆ごとの地図が古く、それを基に算出した面積の数値が実際とは違っている場合が多いからです。売買などの取引では、実測面積を求めることが必要になります。
道路幅員(どうろふくいん)
道路幅員とは、道路の幅のことをいいます。
道路の幅員は、地方公共団体にある道路台帳で確認できます。
道路幅員は、接道義務の要件でもあります。
特約事項(とくやくじこう)
特約事項は条文でいかに定めようとも、条文にまして最優先のものとなります。
都市計画(としけいかく)
都市計画とは、都市が健全に発展し秩序ある整備がなされるように、土地利用・都市施設の整備・市街地開発事業に関して定められた計画のことをいい、次の11種類があります。

・都市計画区域の整備・開発及び保全の方針
・区域区分(市街化区域及び市街化調整区域)
・地域地区
・促進区域
・遊休土地転換利用促進地区
・被災市街地復興推進地域
・都市施設
・市街地開発事業
・市街地開発事業等予定区域
・都市再開発方針等
・地区計画等
ドライエリア(どらいえりあ)
ビルの地下などに、自然採光が入る様になっている構造
取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)
取引事例比較法とは、不動産鑑定評価の手法のひとつで、取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を求める方法です。 取引事例比較法では、近隣の近似条件の不動産が、どのくらいの価格で取引されたかを調べ、鑑定評価対象の不動産と比較します。
また、取引の特殊事情や時期の修正、取引事例の個別的要因を標準補正、さらに地域格差なども比較します。
取引態様(とりひきたいよう)
取引態様とは、不動産の取引における宅建業者の立場です。
立場によって、売主・貸主・代理・媒介があります。 宅建業者は、不動産取引に関する広告をするときは、この取引態様を明示する必要があり、その取引を注文しようとする相手に対して、取引態様を明らかにしなければなりません。
縄縮み・縄伸び(なわちぢみ・なわのび)
登記簿上の土地面積より実測面積が小さいことを縄縮み、大きいことを縄伸びといいます。
二重価格表示(にじゅうかかくひょうじ)
二重価格表示とは、実際に販売する価格と比較対照価格を併記することをいいます。
二重価格表示は、消費者に混乱を与えるおそれがあるので、原則として禁止されています。
ただし、一定条件下での割引や、売り出し後一定期間を経て値下げする場合には、
条件付で認められています。
布基礎(ぬのきそ)
布基礎とは、建物の壁面に沿って連続して設けられた帯状の基礎のことをいい、布は、建築用語で水平に連続していることを意味しています。 断面は、底部が逆T字型をしていて、この部分を地中に埋め、地盤の支持力を高めます。この形状をフーチングといい、連続フーチング基礎とも呼びます。
布基礎は耐力が強いとされ、木造住宅によく使われています。
ネット(ねっと)
共用部分を含まない契約面積
根抵当権(ねていとうけん)
根抵当権とは、一定範囲内の不特定の債権を、極度額を上限として担保する抵当権のことをいいます。
普通の抵当権では、債権が消滅すると同時に抵当権も消滅してしまいますが、根抵当権は継続的取引で債権額が増減する場合には、あらかじめ極度額を設定し、一括して担保し、貸借を繰り返すことができます。
法面(のりめん)
法面とは、実際に宅地として使用できない斜面部分のことをいい、法地もしくは崖地ともいいます。
自然の地形によるものもあれば、宅地造成などで切土や盛土などにより造られるものもあります。
山の斜面などを切り取ってできた新たな斜面のことを切土法面、土を盛ってできた新たな斜面のことを盛土法面といいます。 不動産広告では、土地面積の約30パーセント以上が法面、または傾斜地を含むことで土地利用が著しく阻害される場合は、傾斜地を含む旨とその面積を明示しなければいけません。
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